เกาะที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทยอย่างภูเก็ต ถูกยกย่องว่าเป็นสวรรค์สำหรับนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติจำนวนมากมายมาอย่างยาวนาน ด้วยชายหาดที่สวยงาม ชีวิตยามค่ำคืนที่คึกคัก และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างรวดเร็ว หลายคนจึงมองหาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักตากอากาศ เพื่อการลงทุน หรือที่อยู่อาศัยถาวร อย่างไรก็ตาม สำหรับชาวต่างชาติ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอาจเป็นเรื่องที่ซับซ้อน เนื่องจากกฎหมายการครอบครองทรัพย์สินของประเทศไทย และกระบวนการซื้อขายที่อาจแตกต่างจากประเทศของคุณ เพื่อช่วยให้คุณเริ่มต้นอย่างมั่นใจ เราได้จัดทำคู่มือสั้น ๆ นี้ขึ้นมา ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่การทำความเข้าใจกฎหมาย การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม จนถึงการดำเนินการซื้อขายให้เสร็จสมบูรณ์
ผู้ที่กำลังมองหาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจคิดว่าเพียงแค่จ้างตัวแทนอสังหาฯ และปล่อยให้พวกเขาจัดการทุกอย่างก็เพียงพอ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะมีหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของคุณ แต่เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้คุณทำความคุ้นเคยกับกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องด้วยตนเอง กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีความคล้ายคลึงกับระบบของฝรั่งเศสและเยอรมัน ดังนั้นหากคุณคุ้นเคยกับระบบเหล่านี้ ก็จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี
สิ่งแรกที่ควรรู้เมื่อพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตคือ กฎหมายไทยมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ ต่างจากบางประเทศที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้อย่างอิสระ กฎหมายไทยห้ามไม่ให้บุคคลที่ไม่มีสัญชาติไทยถือครองที่ดินโดยสมบูรณ์ อย่างไรก็ตาม มีทางเลือกอื่นที่ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์บางประเภทได้ และการทำความเข้าใจทางเลือกเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างประสบความสำเร็จ
สำหรับชาวต่างชาติ เส้นทางที่ง่ายที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือการซื้อคอนโดมิเนียม กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดในอาคาร ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมกลายเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ นักลงทุน และผู้เกษียณอายุ
อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมนั้นจะต้องจดทะเบียนภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด และเงินที่ใช้ในการซื้อจะต้องโอนมาจากต่างประเทศ แปลงเป็นสกุลเงินบาท และฝากเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทยตามข้อกำหนด
หากคุณคิดว่าคอนโดมิเนียมไม่ใช่สิ่งที่คุณสนใจ และอยากจะซื้อวิลล่าหรือบ้านแทน การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) อาจเป็นตัวเลือกที่เหมาะสม ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้สูงสุด 30 ปี โดยสามารถระบุการต่อสัญญาเช่าในสัญญาได้ เช่น 30+30+30 ปี ในกรณีนี้ ชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น (ชื่อในเอกสารกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างสามารถเป็นชื่อชาวต่างชาติได้) ขณะที่ที่ดินจะเป็นการเช่าจากคนไทยหรือบริษัทไทย
อีกทางเลือกหนึ่งคือการจัดตั้ง บริษัทในประเทศไทย ซึ่งสามารถถือครองที่ดินเป็นทรัพย์สินของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทจะต้องมีคนไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% หมายความว่าคนไทยจะต้องถือหุ้นส่วนใหญ่ของบริษัท ข้อควรระวัง เนื่องจากมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดเพื่อป้องกันชาวต่างชาติจากการใช้วิธีนี้เพียงเพื่อเลี่ยงกฎหมายการถือครองที่ดิน ดังนั้นจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องทำงานร่วมกับทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของคุณตามกฎหมาย
ตอนนี้เราได้พูดคุยถึงกฎหมายพื้นฐานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยแล้ว มาดูกันว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่เหมาะกับความต้องการของคุณ มีอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกมากมายบนเกาะตั้งแต่คอนโดสตูดิโอไปจนถึงวิลล่าสุดหรูกว้างขวาง งบประมาณและความตั้งใจของคุณจะเป็นตัวกำหนดว่าอะไรจะเหมาะกับคุณที่สุด
คอนโดฯ เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับชาวต่างชาติเนื่องจากกระบวนการเป็นเจ้าของที่ตรงไปตรงมา คอนโดฯ ยังเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตน เนื่องจากภูเก็ตมีผู้เช่าระยะสั้นจำนวนมาก นอกจากนี้ คอนโดฯ ยังต้องการการบำรุงรักษาที่น้อย ตราบใดที่มีการบริหารจัดการอาคารที่ดี คอนโดฯ มีตั้งแต่สตูดิโอราคาไม่แพงไปจนถึงยูนิตสุดหรูพร้อมวิวทะเลอันสวยงาม
ตามที่ได้กล่าวไว้ในบทความอื่น คำว่า "วิลล่า" ในประเทศไทยหมายความถึงบ้านเดี่ยวที่มีสระว่ายน้ำ สำหรับพื้นที่และความเป็นส่วนตัวที่มากขึ้น วิลล่าเป็นตัวเลือกยอดนิยมในภูเก็ต วิลล่าเป็นตัวเลือกการเช่ายอดนิยมสำหรับครอบครัวที่ไปเที่ยวพักผ่อนหรือผู้ที่อาศัยอยู่ต่างแดน คุณจะพบว่าวิลล่ามักขายพร้อมสัญญาเช่าระยะยาวบนที่ดินที่ตั้งอยู่หรือขายให้กับบริษัทที่เป็นเจ้าของเป็นทรัพย์สิน วิลล่าในภูเก็ตมักมาพร้อมกับสระว่ายน้ำส่วนตัวและพื้นที่กลางแจ้งขนาดใหญ่ ทำให้เหมาะสำหรับครอบครัวที่มองหาความหรูหราในช่วงวันหยุด
การเลือกทำเลที่เหมาะสมบนเกาะภูเก็ตตามวัตถุประสงค์ของคุณถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดของกระบวนการซื้อ การตัดสินใจว่าเขตใดในภูเก็ตเหมาะสมที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับความชอบส่วนบุคคลและเป้าหมายในการใช้งาน หากการซื้อมีเป้าหมายเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ ชายหาดฝั่งตะวันตกเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยม ในขณะที่ผู้ที่ตั้งใจอยู่อาศัยเองมักเลือกพื้นที่อยู่อาศัยที่เงียบสงบในเขตชุมชนภายในเกาะ
การจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพถือเป็นกุญแจสำคัญ ไม่เพียงแต่ในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในภูเก็ต แต่ยังช่วยให้คุณผ่านกระบวนการทั้งหมดได้อย่างราบรื่น ตัวแทนที่ดีจะช่วยคุณสำรวจตลาดท้องถิ่น ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพื้นที่ต่าง ๆ และช่วยให้คุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ ตัวแทนที่ให้บริการแบบครบวงจรและมีประสบการณ์ยาวนาน เช่น Home In Phuket จะมีความรู้เกี่ยวกับท้องถิ่นอย่างลึกซึ้งและเข้าใจสิ่งที่ผู้ซื้อกำลังมองหา รวมถึงสามารถแนะนำที่ตั้งทรัพย์สินที่ตรงความต้องการได้ดีที่สุด เนื่องจากกฎระเบียบเกี่ยวกับการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาตินั้นค่อนข้างซับซ้อน ตัวแทนที่มีประสบการณ์จะสามารถแนะนำคุณตลอดกระบวนการและช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้
ก่อนที่จะซื้อทรัพย์สินใด ๆ ในภูเก็ต การตรวจสอบสถานะของทรัพย์สินอย่างละเอียด (Due Diligence) เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นไม่มีปัญหาทางกฎหมายและมีโครงสร้างความเป็นเจ้าของที่ถูกต้องชัดเจน ผลการตรวจสอบและการตีความข้อมูลเหล่านี้นับว่าเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในกระบวนการซื้อขายทรัพย์สิน
ขั้นตอนแรกๆ ที่ดำเนินการในกระบวนการตรวจสอบความถูกต้อง (โดยทนายความหรือตัวแทนของคุณ) คือการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์สิน มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินหลายประเภทในประเทศไทย แต่ทรัพย์สินส่วนใหญ่ในตลาดมีสิ่งที่เรียกว่าโฉนด ในขณะที่เอกสารสิทธิ์ที่ดินบางประเภทค่อนข้างปลอดภัย โฉนดเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทที่ปลอดภัยและเชื่อถือได้มากที่สุด โดยให้สิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์พร้อมขอบเขตที่ดินที่ได้รับการสำรวจและถูกต้องอย่างเป็นทางการ
หากซื้อคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติจะต้องโอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศสำหรับราคาซื้อคอนโดมิเนียมทั้งหมด ธนาคารผู้รับเงินในประเทศไทยจะออกแบบฟอร์มการทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF หรือ ทท.3 ในภาษาไทย) ซึ่งจำเป็นสำหรับกรมที่ดินในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีแบบฟอร์มนี้ คุณจะไม่สามารถจดทะเบียนคอนโดมิเนียมในชื่อของคุณได้
คุณจะต้องจ้างทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาทรัพย์เมื่อทำการซื้อ ทนายความจะตรวจสอบสัญญา ค้นหากรรมสิทธิ์ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าธุรกรรมเป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด ทนายความที่มีประสบการณ์จะสามารถระบุและให้คำแนะนำในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นได้
เมื่อคุณเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว ทนายความจะช่วยคุณร่างหรือตรวจสอบข้อตกลงซื้อขาย ข้อตกลงดังกล่าวมีผลผูกพันตามกฎหมายและระบุเงื่อนไขการขาย รวมถึงราคาที่ตกลงกัน ตารางการชำระเงิน และเงื่อนไขใดๆ ที่ต้องปฏิบัติตามก่อนการขายจะเสร็จสิ้น
ในขั้นตอนนี้ คุณจะต้องจ่ายเงินมัดจำเพื่อยึดทรัพย์สินและนำออกจากตลาด เงินมัดจำนี้แทบจะไม่มีทางขอคืนได้ ดังนั้นนี่จึงเป็นจุดที่ไม่มีทางย้อนกลับในกระบวนการซื้อ
ขั้นตอนต่อไปคือการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งดำเนินการที่กรมที่ดินในพื้นที่ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนทางกฎหมาย) จะต้องมาปรากฏตัวเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ โดยคุณจะชำระเงินงวดสุดท้ายและรับกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต คุณจะต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ ได้แก่: