ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตคึกคักเป็นพิเศษในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ประกอบด้วยผู้คนที่หลงรักเกาะแห่งนี้และสามารถทำงานจากระยะไกลได้ ผู้ที่มองเห็นโอกาสการลงทุนที่เป็นไปได้ หรือทั้งสองอย่าง ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตควรได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ วางแผนอย่างละเอียด และเข้าใจขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่นที่สุด
กรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ
Image by freepik
ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศบ้านเกิดอย่างน้อยก็มีข้อได้เปรียบในการผ่านกระบวนการนี้มาก่อน อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าพวกเขามาจากไหน ย่อมต้องมีขั้นตอนบางอย่างในกระบวนการที่แตกต่างกัน ขั้นตอนทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดที่ต้องเข้าใจคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้อย่างสมบูรณ์ แต่สามารถเป็นเจ้าของโครงสร้างต่างๆ เช่น คอนโดมิเนียมหรือบ้านได้อย่างถูกกฎหมาย ดังนั้น หนึ่งในวิธีที่พบได้ทั่วไปและปลอดภัยที่สุดในการเป็นเจ้าของบ้านในภูเก็ตของชาวต่างชาติคือการเช่าที่ดินภายใต้สัญญา 30 ปี ซึ่งมักจะเสนอให้ต่ออายุสัญญา 30 ปีหนึ่งหรือสองครั้ง หากคุณกำลังซื้อวิลล่า ที่ดินนั้นจะถูกถือครองภายใต้ข้อตกลงการเช่าในขณะที่โครงสร้างนั้นสามารถเป็นเจ้าของได้โดยตรง
โครงสร้างทางกฎหมายอีกแบบหนึ่งที่พบได้บ่อยสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์คือการให้ทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทที่ชาวต่างชาติเป็นกรรมการผู้จัดการ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นในบริษัทไทยได้เพียงส่วนน้อยเท่านั้น และมักใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในทางนิตินัย ซึ่งในทางเทคนิคถือว่าผิดกฎหมาย แม้จะไม่ค่อยมีการบังคับใช้ แต่ก็มีความเสี่ยงที่อาจทำให้ชาวต่างชาติตกอยู่ในสถานการณ์ทางกฎหมายที่ไม่มั่นคง
หากคุณกำลังมองหาคอนโดมิเนียม ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ซึ่งเป็นข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย นอกจากนี้ ผู้ที่ทำการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายให้คุณควรพิจารณาบริษัทผู้พัฒนาและบริษัทบริหารจัดการอาคารอย่างละเอียด เนื่องจากปัญหาการบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพและการยักยอกเงินเป็นสิ่งที่พบได้บ่อย
ทำงานกับผู้เชี่ยวชาญที่มีชื่อเสียง
Image by freepik
ในขณะที่ในประเทศของคุณอาจสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องผ่านตัวแทนได้ แต่ในภูเก็ตไม่ใช่เรื่องง่ายและไม่แนะนำอย่างยิ่ง ควรเลือกตัวแทนอย่างรอบคอบและมั่นใจว่าพวกเขามีประสบการณ์ที่พิสูจน์ได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตโดยเฉพาะ ภูเก็ตมีมิจฉาชีพจำนวนมาก ดังนั้นการตรวจสอบประวัติของตัวแทนที่คุณสนใจเป็นเรื่องสำคัญ ใคร ๆ ก็สามารถอ้างตัวเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขามีสำนักงานจริง ดำเนินธุรกิจอย่างมืออาชีพ และอย่ากลัวที่จะทดสอบความรู้ของพวกเขาเกี่ยวกับกระบวนการซื้อขาย หากคุณไม่มั่นใจในตัวพวกเขาอย่างเต็มที่ ให้มองหาตัวเลือกอื่น
นอกจากนี้ ขอแนะนำให้จ้างทนายความอิสระเพื่อตรวจสอบสัญญา ตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ และรับรองว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปตามกฎหมายไทย ควรระวังความผิดปกติ เช่น การเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์บ่อยครั้ง หลีกเลี่ยงการพึ่งพาทีมกฎหมายหรือเอเย่นต์ของผู้ขายเพียงอย่างเดียว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาพยายามผลักดันให้คุณใช้บริการของพวกเขา
การเงิน
Image by rawpixel.com on Freepik
ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ในภูเก็ตนำเงินตราจากประเทศของตนเข้ามาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ และหากคุณกำลังอ่านสิ่งนี้ คุณก็น่าจะทำเช่นเดียวกัน เมื่อทำธุรกรรมประเภทนี้ สิ่งสำคัญคือต้องยื่นแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) ทุกครั้งที่มีการโอนเงินตราต่างประเทศมูลค่ามากกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ เข้าประเทศและแลกเป็นเงินบาท หากในอนาคตคุณตัดสินใจขายทรัพย์สินและต้องการโอนเงินออกนอกประเทศไทย คุณอาจพบปัญหาร้ายแรงหากไม่มี FET
อีกจุดที่ควรระวังคือหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินมัดจำใด ๆ ก่อนที่กระบวนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (due diligence) จะเสร็จสิ้น และเมื่อถึงขั้นตอนการซื้อขายสุดท้าย ควรทราบว่าการใช้บริการเอสโครว์ (escrow) หรือบัญชีเงินฝากเพื่อค้ำประกันการซื้อขายไม่ใช่แนวปฏิบัติที่พบได้ทั่วไปในประเทศไทย โดยปกติ ราคาซื้อขายทั้งหมดจะถูกชำระที่กรมที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์
