ทางการไทยกำลังยกระดับการบังคับใช้กฎระเบียบด้านการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างเข้มงวด
ประเทศไทยกำลังเพิ่มความเข้มงวดในการปราบปรามธุรกิจที่มีการใช้นอมินีต่างชาติอย่างผิดกฎหมาย เพื่อสกัดกั้นไม่ให้ชาวต่างชาติใช้คนไทยเป็นตัวแทนถือหุ้นในการหลบเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ การกวาดล้างครั้งนี้ก่อให้เกิดคำถามมากมายสำหรับผู้ซื้อและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ใช้บริษัทจำกัดสัญชาติไทยในการถือครองที่ดินหรือวิลล่า
การดำเนินการในปัจจุบันมีความแตกต่างจากการตรวจสอบโดยหน่วยงานเดี่ยวในอดีต เพราะเป็นการบูรณาการทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิดระหว่างกรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI), กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD), กรมที่ดิน, กรมสรรพากร, สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และตำรวจท้องที่
การตรวจสอบข้อมูลไขว้ระหว่างข้อมูลบริษัท การเงิน และทะเบียนที่ดิน ช่วยให้เจ้าหน้าที่สามารถติดตามเส้นทางการเงิน ผู้ได้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง และแหล่งที่มาของเงินทุนได้ ไม่ใช่เพียงแค่การตรวจดูเอกสารบนหน้ากระดาษเท่านั้น ทั้งนี้ การสืบสวนอาจเปิดโปงการกระทำผิดทางภาษี คนเข้าเมือง หรือกฎหมายอื่น ๆ เพิ่มเติม ขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานที่พบ
โครงสร้างนอมินีในประเทศไทยคืออะไร?
โครงสร้างนอมินีในประเทศไทย คือการจัดตั้งที่มีลักษณะผิดกฎหมาย โดยให้บุคคลสัญชาติไทยถือหุ้นในบริษัทหรือถือครองที่ดินในนามนิติกรรม แต่ผู้ลงทุนชาวต่างชาติเป็นผู้จัดหาเงินทุนและมีอำนาจควบคุมที่แท้จริง ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ รูปแบบดังกล่าวบางครั้งถูกนำมาใช้เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ในเอกสารเทียบกับความเป็นจริง: คนสัญชาติไทย (มักเป็นพนักงานหรือคนรู้จัก) มีชื่อเป็นผู้ถือหุ้นเสียงข้างมากเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย แต่ในความเป็นจริงอาจไม่ได้ลงเงินทุนส่วนตัวและไม่ได้รับเงินปันผลจริง
การควบคุมที่ซ่อนอยู่: นักลงทุนต่างชาติอาจใช้สัญญาแนบท้าย แบบฟอร์มโอนหุ้นที่ไม่ลงวันที่ หรือเอกสารเงินกู้ เพื่อรักษาอำนาจในการตัดสินใจและควบคุมทรัพย์สิน
การใช้งานทั่วไป: รูปแบบเหล่านี้มักถูกใช้เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดธุรกิจของคนต่างด้าวภายใต้พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (พ.ร.บ. ต่างด้าว) หรือเพื่อซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปกฎหมายห้ามคนต่างด้าวถือครองโดยตรง
อย่างไรก็ดี บริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นข้างมากและมีผู้ถือหุ้นต่างชาติ ไม่ได้ถือเป็นบริษัทนอมินีที่ผิดกฎหมายโดยอัตโนมัติ ข้อแตกต่างสำคัญอยู่ที่ว่า ผู้ถือหุ้นชาวไทยนั้นเป็นนักลงทุนที่แท้จริงหรือไม่ และบริษัทปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้องหรือไม่
เหตุใดการปราบปรามในปี 2026 จึงแตกต่างไปจากเดิม
การปราบปรามโครงสร้างนอมินีต่างชาติของไทยในปี 2026 ก้าวล้ำไปไกลกว่าการตรวจเอกสารเพียงผิวเผิน โดยเจ้าหน้าที่ให้ความสำคัญมากขึ้นกับเนื้อหาทางการเงิน การถือหุ้นที่แท้จริง และบุคคลผู้มีอำนาจควบคุมธุรกิจในท้ายที่สุด
การตรวจสอบฐานะทางการเงิน: ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 คำสั่งสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทกลาง ที่ 2/2569 ได้กำหนดหลักเกณฑ์การยื่นเอกสารหลักฐานเพิ่มเติมสำหรับการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทบางประเภทและการเปลี่ยนแปลงในภายหลังที่มีการลงทุนจากต่างชาติหรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม ซึ่งอาจรวมถึงรายการเดินบัญชีธนาคาร (Bank Statement) ย้อนหลัง 3 เดือน เพื่อแสดงการชำระเงินทุนของผู้ถือหุ้นไทย ตลอดจนหลักฐานประกอบจากบุคคลหรือนิติบุคคลที่ได้รับเงินดังกล่าว
การเชื่อมโยงและตรวจสอบข้อมูลข้ามหน่วยงาน: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กรมที่ดิน และหน่วยงานอื่น ๆ กำลังแลกเปลี่ยนและร่วมกันตรวจสอบข้อมูลบริษัท กรรมสิทธิ์ ภาษี และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งช่วยให้เจ้าหน้าที่สามารถระบุโครงสร้างที่มีข้อน่าสงสัยและควรตรวจสอบเชิงลึก แทนที่จะพึ่งพาเพียงเอกสารการจดทะเบียนบริษัทเท่านั้น
การยืนยันตัวตนเพิ่มเติม: กรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังได้ยกระดับการตรวจสอบตัวตนสำหรับคำขอจดทะเบียนบริษัทในกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงขึ้น แต่นี่ไม่ได้หมายความว่ากรรมการบริษัททุกคนจะต้องเดินทางไปสัมภาษณ์ด้วยตนเอง
มุ่งเน้นที่ผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง (Ultimate Beneficial Ownership): เจ้าหน้าที่มองข้ามสัดส่วนการถือหุ้นตามแบบแผนเดิมที่ไทย 51% และต่างชาติ 49% โดยการตรวจสอบจะพิจารณาว่าใครเป็นผู้ลงเงินทุนตัวจริง ใครใช้อำนาจในการบริหารและออกเสียงลงคะแนน และใครได้รับผลประโยชน์ทางการเงินที่แท้จริง
เป้าหมายของการปราบปรามในครั้งนี้คือการจัดระเบียบสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ และส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศผ่านโครงสร้างทางกฎหมายที่โปร่งใสและถูกต้อง โดยเจ้าหน้าที่จะมุ่งเป้าไปที่บริษัทซึ่งผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่ได้เป็นนักลงทุนที่แท้จริง แต่ทำหน้าที่เป็นเพียงฉากหน้าเพื่อปกปิดการควบคุมของชาวต่างชาติ
การบังคับใช้กฎหมายได้ขยายไปยังพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ รวมถึงภูเก็ต, เกาะสมุย, เกาะพะงัน, กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี, กระบี่ และพังงา โดยภาคธุรกิจที่ถูกจับตามองเป็นพิเศษ ได้แก่ การท่องเที่ยว การบริการ อสังหาริมทรัพย์และการถือครองทรัพย์สิน ร้านอาหาร รถเช่า และการก่อสร้าง
ในระหว่างปฏิบัติการเมื่อเดือนมิถุนายน 2569 เจ้าหน้าที่รายงานว่ามีบริษัทในภูเก็ตมากกว่า 600 แห่งที่ถูกขึ้นบัญชีว่าอาจมีความเชื่อมโยงกับโครงสร้างนอมินี ทั้งนี้ บริษัทเหล่านี้เป็นเพียงกลุ่มเป้าหมายที่ถูกคัดกรองเพื่อตรวจสอบ ไม่ใช่บริษัทที่ถูกชี้มูลว่ากระทำผิดกฎหมายแล้วทั้ง 600 แห่ง
บทลงโทษและความเสี่ยงทางกฎหมาย
การใช้นอมินีที่ผิดกฎหมายอาจนำไปสู่ผลกระทบทางกฎหมายที่ร้ายแรงตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว รวมถึงกฎหมายที่ดิน ภาษี คนเข้าเมือง หรือกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับพฤติการณ์เฉพาะ พยานหลักฐาน และกระบวนการทางกฎหมาย
ความผิดตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542: ตามมาตรา 36 ทั้งคนต่างด้าวผู้ได้รับผลประโยชน์และคนไทยที่เป็นนอมินี อาจต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000 บาท ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และศาลอาจมีคำสั่งให้ยุติการกระทำที่ผิดกฎหมายนั้น
การจับกุมและการตรวจสอบทรัพย์สิน: เจ้าหน้าที่ได้เข้าตรวจค้นและจับกุมผู้เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่ต้องสงสัยว่าเป็นนอมินี พร้อมทั้งดำเนินการตรวจสอบการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง อย่างไรก็ดี การตรวจสอบหรือข้อสงสัยยังไม่ได้ถือเป็นการตัดสินว่ามีความผิดในทันที และไม่ได้นำไปสู่การยึดทรัพย์โดยอัตโนมัติ
ผลทางกฎหมายอื่น ๆ: หากพบการกระทำผิดจริง อาจมีคำสั่งศาล บทลงโทษ หรือคำสั่งให้จำหน่ายที่ดินที่ถือครองไว้โดยมิชอบด้วยกฎหมายตามสถานการณ์ ส่วนการตั้งข้อหาเพิ่มเติมหรือมาตรการเกี่ยวกับทรัพย์สินจำเป็นต้องอาศัยฐานทางกฎหมายและขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันควรปฏิบัติตัวอย่างไร
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ถือครองที่ดินหรือวิลล่าผ่านบริษัทจำกัดสัญชาติไทย ควรตรวจสอบโครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์ของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ยังมีความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับสถานะที่แท้จริงของผู้ถือหุ้นไทยหรือแหล่งที่มาของเงินลงทุน ทั้งนี้ บริษัทไทยที่มีการดำเนินการอย่างถูกต้องและแท้จริงไม่ได้ถือว่าผิดกฎหมายโดยอัตโนมัติเพียงเพราะมีชาวต่างชาติร่วมถือหุ้น
ตรวจสอบเอกสารของบริษัท: ควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายไทยที่เป็นอิสระเพื่อทบทวนโครงสร้างบริษัทที่ถือครองที่ดินหรือวิลล่า ตรวจสอบสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้น หลักฐานการชำระค่าหุ้น ข้อตกลงต่าง ๆ รวมถึงการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจที่แท้จริงของบริษัท
เตรียมเอกสารหลักฐานทางการเงิน: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ถือหุ้นไทยสามารถแสดงหลักฐานการลงทุนจริงและแหล่งที่มาของเงินทุนได้เมื่อมีการเรียกตรวจ หลักเกณฑ์ใหม่เรื่องรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 3 เดือนนั้นบังคับใช้สำหรับการยื่นจดทะเบียนตามที่กำหนดไว้ ไม่ใช่ข้อบังคับแบบเหมารวมสำหรับผู้ถือหุ้นเดิมทุกคน
ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย: ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์สิน ภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ และหน้าที่ตามกฎหมายในปัจจุบันของบริษัท หากมีความกังวลหรือสงสัยว่าโครงสร้างเข้าข่ายนอมินี ควรขอคำแนะนำทางกฎหมายเพื่อดำเนินการแก้ไขอย่างถูกต้องตามขั้นตอน แทนที่จะด่วนสรุปไปเองว่าเอกสารสิทธิ์จะถูกระงับหรือถูกบังคับขายโดยอัตโนมัติ
ชาวต่างชาติยังสามารถซื้อวิลล่าในภูเก็ตได้หรือไม่?
สามารถซื้อได้ การปราบปรามนอมินีของไทยไม่ได้ปิดกั้นไม่ให้ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในภูเก็ตผ่านรูปแบบที่ถูกต้องตามกฎหมาย อย่างไรก็ดี เนื่องจากโดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง ดังนั้น สิทธิทางกฎหมายเหนือที่ดินและตัววิลล่าจึงจำเป็นต้องได้รับการวางโครงสร้างอย่างรอบคอบ
ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจถือสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน หรือถือสิทธิตามกฎหมายอื่น ๆ เหนือที่ดิน และอาจถือครองกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแยกต่างหากตามความเหมาะสม โดยรูปแบบที่เหมาะสมจะขึ้นอยู่กับเอกสารสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของที่ดิน วัตถุประสงค์ของผู้ซื้อ และเอกสารที่สามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ทางเลือกทางกฎหมายในการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ผู้ที่กำลังจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ในภูเก็ตควรหลีกเลี่ยงการใช้นอมินีที่ไม่เป็นทางการ และควรตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Due Diligence) อย่างถี่ถ้วน ทั้งนี้ มีทางเลือกทางกฎหมายในการถือครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์อยู่หลายวิธี ซึ่งแต่ละวิธีจะให้ระดับการควบคุม การโอนสิทธิ์ และการคุ้มครองที่แตกต่างกัน
คอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold): ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมในชื่อของตนเองได้ 100% ภายใต้โควตาการถือครองของคนต่างด้าว (ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดที่เปิดขาย) ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด และผู้ที่ใช้ช่องทางการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาต้องเก็บรักษาเอกสารหลักฐานของธนาคารที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียน ซึ่งอาจรวมถึงแบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหลักฐานทางการเงินอื่นที่ยอมรับได้
การเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน: โดยทั่วไปกฎหมายไทยอนุญาตให้จดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้สูงสุด 30 ปี โดยต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ การต่ออายุสัญญาไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติหรือได้รับการการันตี และข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าที่มีเจตนาเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีอาจไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย ดังที่คำพิพากษาศาลฎีกาของไทยที่เผยแพร่ในปี 2025 ได้ชี้ให้เห็น
สิทธิเก็บกิน (Usufruct): การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินช่วยให้คนต่างด้าวสามารถใช้สอย ครอบครอง และอาจรวมถึงการเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่นได้ สามารถกำหนดระยะเวลาได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ ทั้งนี้ สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายและไม่สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้
ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith): กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 อนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ได้สูงสุด 30 ปี แตกต่างจากสิทธิเก็บกินตรงที่ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอน จำนอง หรือตกทอดทางมรดกตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ได้ อย่างไรก็ดี สิทธิดังกล่าวยังไม่เป็นที่นิยมแพร่หลายเท่าการเช่าระยะยาวแบบทั่วไป และไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้น
การแยกกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างและสิทธิเหนือพื้นดิน: กฎหมายไทยเปิดช่องให้สามารถแยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ โดยการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินอย่างถูกต้องอาจช่วยสนับสนุนรูปแบบนี้ได้ แต่จำเป็นต้องพิจารณาเอกสารสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง เอกสารขออนุญาตก่อสร้าง และสิทธิเหนือที่ดินควบคู่กันไป
การถือกรรมสิทธิ์โดยคู่สมรสชาวไทย: สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนามของคู่สมรสที่เป็นคนไทยได้ โดยคู่สมรสชาวไทยจะเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย และโดยทั่วไปสำนักงานที่ดินจะกำหนดให้มีหนังสือรับรองว่าเงินที่นำมาซื้อนั้นเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ข้อกำหนดนี้มีมานานแล้ว ไม่ควรสับสนกับโครงสร้างนอมินีหรือเข้าใจผิดว่าเป็นกฎระเบียบใหม่ที่เกิดจากการกวาดล้างครั้งนี้
การส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือนิคมอุตสาหกรรม: นักลงทุนต่างชาติหรือผู้ประกอบการอุตสาหกรรมที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์อาจได้รับสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายภายใต้สิทธิประโยชน์การส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือการนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งกรณีเหล่านี้เป็นข้อยกเว้นเฉพาะทาง ไม่ใช่ทางเลือกสำหรับการซื้อวิลล่าเพื่ออยู่อาศัยทั่วไป
สิทธิต่าง ๆ เหล่านี้จะต้องไม่ถูกนำไปใช้เพื่ออำพรางโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมาย ความสมบูรณ์ของสิทธิเหล่านี้ขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินที่แท้จริง นิติกรรมที่เป็นมูลฐาน และการจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
สิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อ
ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์: ให้ทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมายอิสระตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ประวัติการถือครอง การจดจำนอง การเช่า และภาระผูกพันอื่น ๆ
ทบทวนโครงสร้างการถือครอง: หากเกี่ยวข้องกับบริษัทไทย ให้ตรวจสอบรายชื่อผู้ถือหุ้น การชำระเงินทุน วัตถุประสงค์ในการดำเนินธุรกิจ และดูว่าใครเป็นผู้มีอำนาจควบคุมบริษัทที่แท้จริง
ยืนยันการจดทะเบียนและที่มาของเงินทุน: ตรวจสอบว่าสิทธิใดสามารถจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินได้บ้าง และต้องใช้เอกสารทางธนาคารหรือหลักฐานแสดงแหล่งที่มาของเงินทุนใดประกอบการดำเนินการ
ขอรับคำปรึกษาทางกฎหมายที่เป็นอิสระ: ให้ทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในไทยตรวจทานข้อตกลงและสัญญาต่าง ๆ ก่อนวางเงินมัดจำจำนวนมากหรือดำเนินการซื้อขายเสร็จสิ้น
การปราบปรามนอมินีของไทยทำให้การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างรอบคอบมีความสำคัญยิ่งขึ้น แต่มิได้ปิดกั้นช่องทางทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ หัวใจสำคัญคือการเลือกรูปแบบที่สะท้อนถึงธุรกรรมที่แท้จริง มีเอกสารหลักฐานครบถ้วน และได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
