ในบริบทที่รัฐบาลไทยจะเริ่มปราบปรามธุรกิจนอมินีในปี 2569 การซื้อคอนโดในภูเก็ตจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการซื้อวิลล่า ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในภูเก็ตได้ แต่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างคอนโดได้ หากต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตในตอนนี้ คอนโดคือทางเลือกที่ปลอดภัยและง่ายที่สุด แม้ว่ายูนิตคอนโดสามารถซื้อแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) และเป็นเจ้าของได้อย่างสมบูรณ์ แต่ก็มีข้อกำหนดบางประการที่ต้องปฏิบัติตาม ข้อกำหนดที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจมากที่สุดคือโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ 49% การทำความเข้าใจว่าโควตานี้ทำงานอย่างไรเป็นสิ่งสำคัญก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอย่างภูเก็ตที่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมาก

พระราชบัญญัติอาคารชุดของประเทศไทยซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2522 กำหนดว่าการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้วจะต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของยูนิตทั้งหมดในอาคาร เมื่อคุณเห็นการอ้างอิงถึง "โควตา 49%" นี่คือสิ่งที่หมายถึง

สิ่งสำคัญประการหนึ่งของกฎนี้ที่ต้องทำความเข้าใจคือ ไม่ได้หมายความว่ายูนิตแต่ละยูนิตเพียง 49% เท่านั้นที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ การคำนวณนี้อิงจากพื้นที่ใช้สอยรวมทั้งหมดของยูนิตคอนโดมิเนียม ตัวอย่างเช่น สมมติว่าอาคารมีพื้นที่ยูนิตรวมทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร นั่นหมายความว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 4,900 ตารางเมตร ย้ำอีกครั้งว่าพื้นที่อื่นๆ ทั้งหมด เช่น ล็อบบี้ พื้นที่ส่วนกลาง ฟิตเนส ที่จอดรถ ฯลฯ ไม่ได้รวมอยู่ในการคำนวณนี้ หากอาคารคอนโดมีขนาดของยูนิตที่แตกต่างกันอย่างมาก ความแตกต่างนี้ก็เป็นสิ่งสำคัญ

หากโควตาชาวต่างชาติเต็มแล้ว โดยทั่วไปหมายความว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อยูนิตอื่นในอาคารนั้นในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของชาวต่างชาติได้อีก อย่างไรก็ตาม โควตาจะพิจารณาเป็นรายอาคาร ดังนั้นหากมีหลายอาคารในโครงการคอนโดมิเนียม แต่ละอาคารจะถูกพิจารณาแยกกัน

หากคุณพบคอนโดที่คุณสนใจซื้อซึ่งประกาศขายแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ขั้นตอนแรกสุดคือการตรวจสอบว่าโควตาชาวต่างชาติเต็มแล้วหรือไม่ หากเต็มแล้ว คุณไม่สามารถซื้อยูนิตในอาคารนั้นได้อย่างถูกกฎหมาย เห็นได้ชัดว่าไม่จำเป็นต้องเสียเวลากับขั้นตอนอื่นใดในกระบวนการหากเป็นกรณีนี้ หากต้องการทราบเปอร์เซ็นต์การถือครองของชาวต่างชาติในอาคารเฉพาะ ให้ติดต่อกับนิติบุคคลของโครงการ ซึ่งควรมีข้อมูลดังกล่าวพร้อมให้ตรวจสอบ หากโควตายังไม่เต็มและคุณตัดสินใจซื้อคอนโด บุคคลเดียวกันนี้จะต้องจัดเตรียมเอกสารทางการเพื่อยืนยันเรื่องนี้เมื่อทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดิน

บางทีคุณอาจสังเกตเห็นการกล่าวถึง “อาคารชุดที่จดทะเบียนแล้ว” ในบทความก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งรายละเอียดสำคัญที่ควรชี้ให้เห็น หากอาคารจะถูกแบ่งออกเป็นยูนิตส่วนบุคคลที่สามารถเป็นเจ้าของได้ จะต้องได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการเช่นนั้น ภายใต้กฎเหล่านี้ โครงการจะต้องแต่งตั้งนิติบุคคล ผู้จัดการ และคณะกรรมการบริหาร หากคอนโดไม่มีสิ่งเหล่านี้ครบถ้วน หรือผู้ขายยูนิตอ้างว่าโควตา 49% ไม่ได้ใช้กับอาคารของตน สิ่งเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณอันตรายอย่างยิ่งที่อาจนำไปสู่ผลทางกฎหมายที่ร้ายแรงได้