เมื่อมองแวบแรก การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่บริหารจัดการโดยโรงแรมในภูเก็ตอาจดูเหมือนว่าคุณได้รับสิ่งที่ดีที่สุดจากทั้งสองโลก นั่นคือการพักผ่อนวันหยุดบนเกาะเขตร้อน พร้อมโอกาสในการสร้างรายได้จากการให้เช่าเมื่อคุณไม่ได้ใช้งาน อย่างไรก็ตาม ก่อนที่คุณจะคว้าปากกาและเริ่มเซ็นสัญญาซื้อขาย สิ่งสำคัญคือต้องทำความเข้าใจว่าโครงการเหล่านี้ทำงานอย่างไร หนึ่งในสิ่งที่สำคัญที่สุดที่ควรทราบคืออสังหาริมทรัพย์ที่บริหารจัดการโดยโรงแรมทั้งหมดไม่ได้สร้างผลตอบแทนในลักษณะเดียวกัน และรูปแบบที่คุณเลือกสามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากทั้งต่อรายได้และระดับการควบคุมที่คุณมีต่ออสังหาริมทรัพย์ของคุณ

อสังหาริมทรัพย์ที่บริหารจัดการโดยโรงแรมคืออะไร?

โดยพื้นฐานแล้วคือคอนโดหรือวิลล่าที่ตั้งอยู่ในรีสอร์ตหรือที่อยู่อาศัยที่มีแบรนด์ซึ่งดำเนินการโดยแบรนด์โรงแรม สิ่งที่ทำให้การจัดการนี้ดึงดูดใจคือผู้ดำเนินการจัดการการตลาด การจอง การดูแลทำความสะอาด บริการแขก และการบำรุงรักษา เหมือนกับว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงแรมหรือรีสอร์ตของพวกเขา ในฐานะเจ้าของ คุณสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของรีสอร์ต และคุณมีความรับผิดชอบเพียงเล็กน้อยต่อการดำเนินงานประจำวันของยูนิตให้เช่าของคุณ

แน่นอนว่าคุณไม่ได้อะไรมาฟรีๆ และสถานการณ์การแบ่งปันรายได้คือสิ่งที่คุณต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

การจัดการแบบรวมผลตอบแทน (Rental Pools)

โครงสร้าง Rental Pool เป็นหนึ่งในรูปแบบที่พบมากที่สุดในอสังหาริมทรัพย์ที่บริหารจัดการโดยโรงแรมในภูเก็ต ด้วยการจัดตั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ของคุณจะเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มรวมกับยูนิตอื่นๆ ที่เข้าร่วม รายได้จากการให้เช่าทั้งหมดจะถูกรวมเข้าด้วยกัน และกำไรจะถูกจัดสรรตามสูตรที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ซึ่งโดยทั่วไปจะอิงตามขนาดหรือประเภทของยูนิต

เหตุผลที่โมเดลนี้ได้รับความนิยมมากเพราะมันเรียบง่ายและไม่ต้องลงมือทำอะไรมาก คุณไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับการจอง การกำหนดราคา หรือช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว โรงแรมจัดการทุกอย่างและใช้ประโยชน์จากแบรนด์และเครือข่ายการจองเพื่อรักษาระดับการเข้าพักให้สูง

ข้อเสียของโมเดลนี้คือคุณต้องสละผลตอบแทนส่วนบุคคลของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หากยูนิตของคุณให้เช่าได้ดีเป็นพิเศษ รายได้นั้นจะถูกแบ่งปัน และหาก Rental Pool โดยรวมมีผลงานไม่ดี ทุกคนก็จะได้รับผลกระทบด้วย อย่างที่คาดไว้ ค่าธรรมเนียมการจัดการอาจมีนัยสำคัญ ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเปรียบเทียบผลตอบแทนที่เป็นไปได้กับโมเดลต่างๆ เพื่อดูว่าอะไรเหมาะกับคุณที่สุด

ผลตอบแทนรายยูนิต

โครงการพัฒนาบางแห่งให้ทางเลือกแก่เจ้าของในการผูกรายได้จากการให้เช่าโดยตรงกับยูนิตของตนเอง ซึ่งหมายความว่าคุณจะได้รับรายได้ตามที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณทำได้ หักด้วยค่าใช้จ่ายในการจัดการและค่าดำเนินงาน แทนที่จะเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มรวม ในกรณีส่วนใหญ่ คุณจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการจองวันที่สำหรับใช้งานส่วนตัว และมีโอกาสเรียกเก็บค่าเช่าที่สูงขึ้นในช่วงที่มีความต้องการสูง

โมเดลนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือยูนิตที่โดดเด่นกว่ายูนิตใกล้เคียง อาจจะเป็นวิวทะเล อยู่ในทำเลที่ดีกว่าภายในโครงการ หรือตกแต่งอย่างหรูหรา แต่ก็มีแนวโน้มว่าการเช่าของคุณจะมีประสิทธิภาพดีกว่ายูนิตอื่น ๆ และไม่สมเหตุสมผลที่จะเป็นส่วนหนึ่งของ Rental Pool

อย่างไรก็ตาม รายได้อาจไม่สม่ำเสมอ โดยเฉพาะในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว โมเดลนี้อาจต้องอาศัยการมีส่วนร่วมจากคุณมากขึ้น แม้ว่าโรงแรมจะช่วยในการจองและการทำความสะอาดก็ตาม

ผลตอบแทนการันตี

ขับรถไปรอบๆ ภูเก็ต คุณจะเห็นป้ายโฆษณาของโครงการต่างๆ ที่เสนอบผลตอบแทนการลงทุนที่การันตี ซึ่งมักจะสำหรับสามถึงห้าปีแรก แนวคิดนี้มีขึ้นเพื่อลดความกังวลที่คุณอาจมีโดยการสัญญาว่าจะได้รับผลตอบแทนประจำปีที่แน่นอน ไม่ว่าผลการให้เช่าจริงจะเป็นอย่างไร ประโยชน์ที่ชัดเจนคือช่วยให้คุณสบายใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นโครงการจากผู้พัฒนาที่ยังไม่มีประวัติผลงานที่พิสูจน์ได้

แม้ว่าจะเป็นโมเดลที่ดีในแง่ที่คุณรู้ว่าจะได้รับอะไรในช่วงสองสามปีแรก แต่ผลตอบแทนสูงสุดมักถูกจำกัด ซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่ได้รับมากกว่าจำนวนที่การันตีไว้ ไม่ว่าผลการให้เช่าจะเป็นอย่างไรก็ตาม