Власти Таиланда усиливают контроль за соблюдением правил владения собственностью.
Таиланд активизирует борьбу с незаконным бизнесом с использованием подставных лиц (номиналов), чтобы лишить иностранцев возможности обходить ограничения на иностранное владение через подставных тайских акционеров. Ужесточение проверок вызвало немало вопросов у покупателей и действующих владельцев недвижимости на Пхукете — особенно у тех, кто оформлял земельные участки или виллы на тайские компании с ограниченной ответственностью (Co., Ltd.).
В отличие от прежних точечных проверок отдельными ведомствами, нынешняя кампания строится на тесном взаимодействии Департамента специальных расследований (DSI), Департамента развития бизнеса (DBD), Земельного департамента, Налогового департамента, иммиграционной службы и местной полиции.
Перекрестная сверка корпоративных, финансовых и земельных реестров позволяет властям отслеживать движение капитала, выявлять бенефициарных владельцев и источники финансирования, а не просто изучать формальные документы. В зависимости от собранных доказательств расследование может также вскрыть налоговые, иммиграционные и иные правонарушения.
Что такое номинальная структура в Таиланде?
Номинальная структура в Таиланде — это незаконная схема, при которой граждане Таиланда лишь на бумаге владеют долями в компании или земельным участком, тогда как реальное финансирование и фактический контроль остаются за иностранным инвестором. При сделках с недвижимостью подобные схемы нередко используются для обхода запрета на владение землей иностранцами.
Бумага против реальности: граждане Таиланда (зачастую наемные работники или знакомые) указываются мажоритарными акционерами исключительно ради соблюдения буквы закона; при этом они не вкладывают личных средств и не получают реальных дивидендов.
Скрытый контроль: иностранный инвестор сохраняет рычаги управления и контроль над активами с помощью дополнительных соглашений, бланков передачи акций без проставленной даты или договоров займа.
Где это применяется: подобные механизмы используются для обхода ограничений Закона об иностранном бизнесе (FBA) либо для покупки земли и недвижимости, которыми иностранцам в общем случае запрещено владеть напрямую.
При этом тайская компания с иностранным участием, где контрольный пакет принадлежит местным гражданам, вовсе не обязательно является незаконной номинальной структурой. Ключевое отличие заключается в том, выступают ли тайские партнеры реальными инвесторами и соблюдает ли компания действующее законодательство.
Чем отличаются проверки 2026 года
Кампания 2026 года по борьбе с номинальными структурами не ограничивается поверхностной проверкой документов: власти уделяют пристальное внимание экономическому смыслу операций, реальности долей участников и личностям тех, кто фактически контролирует бизнес.
Проверка финансовой состоятельности: с 1 августа 2026 года Приказ DBD № 2/2569 установил требования о предоставлении дополнительных подтверждающих документов при регистрации определенных компаний и внесении последующих изменений, связанных с иностранными инвестициями или уполномоченными директорами. Среди них — банковские выписки за три месяца, подтверждающие внесение капитала тайскими акционерами, а также подтверждающие документы от лица или компании, принявшей средства.
Межведомственная сверка данных: DBD, Земельный департамент и другие структуры обмениваются информацией и сверяют корпоративные, налоговые и земельные реестры. Это помогает инспекторам выявлять подозрительные схемы, требующие углубленного расследования, не полагаясь только на регистрационные формы компаний.
Дополнительное подтверждение личности: DBD также ужесточил процедуры идентификации для заявлений на регистрацию компаний с повышенным уровнем риска. Это не означает, что каждый директор компании обязан лично являться на собеседование.
Фокус на конечных бенефициарах: власти смотрят глубже стандартного распределения долей 51/49% между тайскими и иностранными участниками. Следствие выясняет, кто именно финансирует бизнес, принимает управленческие решения, голосует и получает финансовую выгоду.
Цель кампании — оздоровить деловую среду и стимулировать приток иностранных инвестиций через прозрачные, законные правовые механизмы. Власти нацелены на компании, где тайские участники не являются реальными инвесторами, а служат ширмой для сокрытия иностранного контроля.
Проверки охватили ключевые деловые и туристические регионы страны, включая Пхукет, Самуи, Пханган, Бангкок, Чонбури, Краби и Пхангнга. Особому контролю подвергаются такие сферы, как туризм, гостиничный бизнес, недвижимость и холдинговые структуры, рестораны, прокат автомобилей и строительство.
В ходе рейдов в июне 2026 года официальные лица сообщили, что на Пхукете более 600 компаний были помечены как потенциально связанные с номинальными схемами. Речь идет о компаниях, отобранных для детальной проверки, а не о шестистах доказанных правонарушениях.
Штрафы и юридические риски
Незаконные номинальные схемы чреваты серьезными последствиями в рамках Закона об иностранном бизнесе и, в соответствующих случаях, земельного, налогового, иммиграционного или иного законодательства. Исход дела зависит от характера нарушений, доказательной базы и судебного разбирательства.
Нарушения Закона об иностранном бизнесе (1999 г.): согласно статье 36, как иностранному бенефициару, так и тайскому номиналу может грозить до трех лет лишения свободы, штраф от 100 000 до 1 000 000 батов или обе эти меры одновременно. Суд также вправе потребовать ликвидации незаконной схемы.
Аресты и расследования в отношении активов: власти уже провели ряд рейдов и задержаний фигурантов подозрительных схем, инициировав проверки крупных земельных и имущественных владений. Впрочем, само по себе расследование или подозрение не означает доказанности вины и не ведет к автоматической конфискации активов.
Иные правовые последствия: доказанные нарушения могут обернуться судебными предписаниями, штрафами или требованием продать незаконно удерживаемую землю. Предъявление дополнительных обвинений или арест активов требуют наличия веских юридических оснований и соблюдения процессуальных норм.
Что делать действующим владельцам недвижимости
Владельцам недвижимости, оформившим землю или виллы на тайские компании, стоит провести ревизию своих структур владения — особенно если есть сомнения в легитимности тайских акционеров или источниках внесенных ими средств. Реально действующая тайская компания, соблюдающая законы, не становится незаконной лишь из-за участия иностранцев.
Провести аудит документов компании: привлеките независимого тайского юриста для проверки корпоративных структур, владеющих землей или виллами. Проверьте реестры акционеров, подтверждения внесения уставного капитала, соглашения и фактическую хозяйственную деятельность компании.
Подготовить финансовую документацию: убедитесь, что тайские акционеры при необходимости смогут подтвердить реальность своих инвестиций и происхождение средств. Новое правило о банковских выписках за три месяца касается подачи определенных регистрационных заявлений и не является повальным требованием ко всем действующим акционерам без исключения.
Проверить юридическую чистоту: проверьте свидетельство о праве собственности (чанот), зарегистрированные обременения и текущие обязательства компании. Если есть подозрения на номинальную схему, проконсультируйтесь с юристом о законных вариантах реструктуризации, не полагая, что титул автоматически заморозят или принудят к продаже.
Могут ли иностранцы по-прежнему покупать виллы на Пхукете?
Да. Кампания против номиналов не закрывает перед иностранцами двери для покупки вилл на Пхукете, если сделка оформлена в строгом соответствии с законом. Однако иностранные граждане в целом ограничены в праве прямого владения самой землей, поэтому права на земельный участок и постройку требуют грамотной юридической структуры.
К примеру, иностранный покупатель может оформить долгосрочную зарегистрированную аренду (лизхолд) или иное законное вещное право на землю, а само здание в подходящих случаях оформить в собственность отдельно. Оптимальный выбор структуры зависит от типа земельного титула, личности землевладельца, целей покупателя и перечня документов, подлежащих государственной регистрации.
Законные альтернативы прямому владению землей для иностранных покупателей
Покупателям недвижимости на Пхукете следует избегать серых номинальных схем и проводить всестороннюю юридическую проверку (due diligence). Законодательство предлагает несколько легальных форматов владения и пользования, каждый из которых отличается степенью контроля, возможностью переуступки и уровнем правовой защиты.
Кондоминиумы во фрихолд (полная собственность): иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на 100% в личной собственности в пределах иностранной квоты (до 49% общей полезной площади проекта). Покупатель должен соответствовать установленным законом критериям; при переводе средств из-за границы в иностранной валюте необходимо сохранить банковские подтверждающие документы для регистрации (например, форму Foreign Exchange Transaction — FET или ее банковские аналоги).
Зарегистрированная долгосрочная аренда (лизхолд): законодательство Таиланда допускает аренду земли и зданий на срок до 30 лет с обязательной регистрацией договора в Земельном департаменте. Продление аренды не происходит автоматически и не гарантировано, а заранее прописанные обязательства о продлении, призванные обойти 30-летний лимит, могут быть признаны не имеющими юридической силы, о чем напомнило решение Верховного суда Таиланда, опубликованное в 2025 году.
Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน): официально зарегистрированное право узуфрукта дает иностранному гражданину возможность пользоваться объектом, проживать в нем и при определенных условиях извлекать доход от чужой собственности. Узуфрукт может оформляться на фиксированный срок до 30 лет либо пожизненно. Со смертью правообладателя узуфрукт прекращается и не передается по наследству.
Сап-инг-сит (Sap-Ing-Sith, ทรัพย์อิงสิทธิ): введенное специальным законом 2019 года зарегистрированное вещное право позволяет иностранцам пользоваться определенными видами недвижимости на срок до 30 лет. В отличие от узуфрукта, право сап-инг-сит можно переуступать, передавать по наследству на оставшийся срок или использовать в качестве залога (ипотеки). На практике оно встречается реже классического лизхолда и также не дает права собственности на саму землю.
Раздельное владение зданием и суперфиций: законы Таиланда позволяют разделить право собственности на строение и право на землю. Надежной правовой основой для такой схемы может служить зарегистрированное право суперфиция (право застройки), однако документы на здание, разрешение на строительство и права на землю требуют комплексного юридического анализа.
Покупка на имя супруга — гражданина Таиланда: недвижимость может быть приобретена на имя тайского супруга, который становится ее законным владельцем. При этом Земельный департамент обычно требует подписания декларации о том, что средства на покупку являются личной раздельной собственностью тайского супруга. Это давнее стандартное требование, которое не следует путать с номинальной схемой или считать новшеством текущей кампании.
Привилегии BOI или промышленных зон: квалифицированные иностранные инвесторы или производственные предприятия могут законно владеть землей в рамках льгот Совета по инвестициям (BOI) или промышленных кластеров. Однако это узкоспециализированные исключения, не применимые к стандартной покупке жилых вилл.
Ни один из этих правовых инструментов не должен использоваться для маскировки незаконных номинальных схем. Их юридическая сила зависит от добросовестности собственника земли, прозрачности сделки и надлежащей государственной регистрации.
Что проверить покупателю перед сделкой
Проверить правовой статус (титул): поручите независимому юристу проверить свидетельство о праве собственности на землю или кондоминиум, историю переходов права, зарегистрированные ипотеки, договоры аренды и другие обременения.
Изучить структуру владения: если в сделке фигурирует тайская компания, детально проверьте состав акционеров, подтверждение внесения капитала, заявленные цели бизнеса и фактических контролеров компании.
Уточнить условия регистрации и расчетов: выясните, какие именно права могут быть внесены в реестр Земельного департамента и какие банковские справки об источнике средств для этого потребуются.
Получить независимую юридическую консультацию: обратитесь к квалифицированному тайскому юристу по недвижимости для анализа предложенной схемы и проектов договоров до внесения существенного задатка или закрытия сделки.
Ужесточение проверок номинальных схем в Таиланде повышает важность скрупулезного due diligence, но отнюдь не закрывает законные возможности для покупки недвижимости иностранцами. Главное — выбрать прозрачную юридическую модель, которая отражает реальную суть сделки, правильно оформлена и зарегистрирована в государственных органах.
