Il y a un peu moins d'un an, l'Assemblée législative nationale thaïlandaise a introduit la loi Sap-Ing-Sith afin d'encourager les étrangers à investir dans l'immobilier dans le Royaume. Jusqu'alors, le code foncier thaïlandais stipulait que les étrangers n'étaient pas autorisés à posséder des terres en Thaïlande, même s'il existait quelques exemptions. Jusqu'à présent, ils devaient choisir des structures telles que le droit de bail ou accepter que la propriété d'un bien immobilier soit détenue par une société thaïlandaise enregistrée, ce qui représentait des risques potentiels et des problèmes juridiques si les accords de propriété n'étaient pas établis correctement ou gérés de manière adéquate.

La loi Sap-Ing-Sith élimine certaines restrictions et limitations que le bail immobilier standard possédait en vertu du Code civil et commercial.

Saving money to invest in house or property in the future. Business Finance Concept. | Credit: Shutterstock by PIC SNIPE

Le terme Sap-Ing-Sith est un terme qui signifie "droit de propriété" ou "droit de jouir d'un bien immobilier", comme il est précisé dans la loi. La loi fournit aux investisseurs immobiliers étrangers de disposer d'une structure solide qui leur évite d'avoir à créer une société thaïlandaise avec une majorité d'actionnaires thaïlandais. Une fois que chaque partie (le propriétaire du terrain ou du bail et le propriétaire du bien) est parvenue à un accord, le demandeur doit enregistrer la Sap-Ing-Sith auprès du département foncier, moyennant une taxe de 20 000 THB. Si le terrain fait l'objet d'une hypothèque, le consentement du créancier hypothécaire est également requis. Une fois l'enregistrement terminé, le détenteur du Sap-Ing-Sith recevra un certificat de l'Office foncier. L'Office foncier conservera un double de ce certificat.

Le certificat Sap-Ing-Sith annule tous les droits d'un bail standard et est juridiquement distinct, avec plusieurs différences essentielles. Les droits sont les suivants :

Les droits et obligations du propriétaire d'un bien immobilier sont régis par une loi Sap-Ing-Sith.

• Ne peut créer d'autres droits attachés au bien sans l'accord écrit du détenteur du Sap-Ing-Sith
• Conserve le droit de transférer la propriété du bien où peut l'utiliser comme garantie d'une hypothèque ou d'un nantissement commercial. Si le bien immobilier est déjà hypothéqué ou placé en garantie commerciale, le consentement écrit du créancier hypothécaire ou du bénéficiaire de la garantie commerciale est nécessaire pour créer la Sap-Ing-Sith.
• La Sap-Ing-Sith ne peut être résilié avant son expiration si la résiliation affecte le droit du tiers qui a pour valeur et de bonne foi, acquis et enregistré ses droits.
• La propriété des biens immobiliers est conservée, elle a le droit de suivre et de récupérer ces biens auprès de toute personne n'ayant pas le droit de les confisquer, et a le droit d'empêcher toute ingérence illégale.

Droits et obligations du titulaire du Sap-Ing-Sith

• Avoir le droit d'utiliser des biens immobiliers conformément aux détails contenus dans le certificat délivré par le bureau foncier et utilisé conformément aux lois sur la propriété.
• Possibilité de transférer la Sap-Ing-Sith à une autre personne, de l'utiliser comme garantie d'une hypothèque ou de la transmettre par héritage.
• Responsables du bien immobilier comme s'ils en étaient les propriétaires, à l'exclusion du droit de suivre et de récupérer le bien auprès de personnes qui n'ont pas le droit de le saisir et du droit d'empêcher toute intervention illicite sur le bien (que les propriétaires conservent). Le détenteur du Sap-Ing-Sith est tenu d'informer le propriétaire en cas de trouble qui pourrait inciter le propriétaire à vouloir protéger le bien. 
• Avoir le droit d'apporter des modifications ou des ajouts au bien immobilier sans le consentement du propriétaire. Toute modification ou construction supplémentaire effectuée par le titulaire du Sap-Ing-Sith sur le bien immobilier lui appartient pendant la durée du certificat. Par la suite, ils reviennent au propriétaire, sauf accord entre les parties. Dans une unité en copropriété, toute addition ou modification effectuée appartient toujours au propriétaire. 
• Le bien immobilier doit être restitué au propriétaire après expiration de la période Sap-Ing-Sith, dans le même état, sauf accord contraire des deux parties.

Sap Ing Sith is Thailand's Land code 2.0 | Credit: Pugnatorius

L'accord Sap-Ing-Sith est une alternative intéressante pour les étrangers qui souhaitent acheter un terrain dans le Royaume de Thaïlande. Non seulement, il présente de nombreux avantages, tels que la possibilité de contracter une hypothèque sur la propriété, il permet également au détenteur du certificat Sap-Ing-Sith le droit de transférer les droits sans le consentement du propriétaire de la propriété. Bien que la durée de validité du Sap-Ing-Sith ne soit encore que de 30 ans, soit la même que celle d'un bail traditionnel, cela montre que les lois thaïlandaises évoluent dans une direction positive qui permettra d'accueillir les investisseurs étrangers de manière positive et bienvenue. Il s'agit encore d'une option très récente sur le marché. Home in Phuket suivra ses succès au cours des prochains mois.