ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร และแตกต่างจากสิทธิในการเช่าอย่างไร?

ในช่วงระยะเวลาน้อยกว่าหนึ่งปีที่ผ่านมาสภานิติบัญญัติแห่งชาติของไทยได้ออกพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิขึ้นมาเพื่อส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในราชอาณาจักรไทย นับตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ประมวลกฎหมายที่ดินได้ระบุไว้ว่าคนต่างด้าวไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินในประเทศไทย แม้ว่าจะมีข้อยกเว้นบางอย่างก็ตาม จนถึงปัจจุบัน ชาวต่างชาติจะต้องเลือกโครงสร้างของกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ เช่น สิทธิในการเช่า หรือยอมรับว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นมาจากบริษัทไทยที่จดทะเบียนซึ่งเกี่ยวข้องกับความเสี่ยง และประเด็นทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นในกรณีที่ข้อตกลงของการเป็นเจ้าของไม่ได้ถูกกำหนดไว้อย่างถูกต้อง หรือได้รับการจัดการอย่างเหมาะสม

พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิได้กำจัดกฎข้อบังคับ และข้อจำกัดบางอย่างของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้แบบมาตรฐานซึ่งอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์

Property ownership rights

Saving money to invest in house or property in the future. Business Finance Concept. | Credit: Shutterstock by PIC SNIPE

ทรัพย์อิงสิทธิ หมายความว่า 'ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิ' หรือ สิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติ พระราชบัญญัติดังกล่าวทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมีโครงสร้างที่มั่นคงโดยไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทไทยซึ่งมีผู้ถือถือหุ้นส่วนใหญ่เป็นคนไทย หลังจากที่แต่ละฝ่าย (เจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของผู้ปล่อยให้เช่า และเจ้าของทรัพย์สิน) ทำข้อตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ผู้ยื่นคำขอจะต้องจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิที่กรมที่ดินซึ่งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนวน 20,000 บาท จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินด้วยหากจะต้องมีการจำนองแปลงที่ดิน เมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว เจ้าของทรัพย์อิงสิทธิจะได้รับหนังสือรับรองจากสำนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินจะเก็บสำเนาของใบรับรองนี้เอาไว้

ใบรับรองของทรัพย์อิงสิทธิจะมีสิทธิ์เหนือกว่าสิทธิในการเช่ามาตรฐานอื่น ๆ และมีความแตกต่างกันทางกฎหมายโดยมีข้อแตกต่างกันหลัก ๆ อยู่หลายข้อ สิทธิต่าง ๆ มีดังต่อไปนี้:

สิทธิ และหน้าที่ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้จะอยู่ภายใต้เงื่อนไขของทรัพย์อิงสิทธิ

ไม่สามารถสร้างสิทธิ์อื่น ๆ ที่แนบมากับทรัพย์สินได้โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิ
สงวนสิทธิ์ของการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน หรือใช้เป็นหลักประกันการจำนอง หรือหลักประกันทางธุรกิจได้ หากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้นั้นถูกจำนอง หรือวางเป็นหลักประกันทางธุรกิจไปแล้ว จะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้รับจำนอง หรือผู้รับหลักประกันทางธุรกิจเพื่อสร้างทรัพย์อิงสิทธิ
ไม่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนหมดอายุได้ หากการยกเลิกกระทบต่อสิทธิของบุคคลที่สามที่มีสิทธิตามมูลค่าที่ได้รับ และได้ลงทะเบียนรับสิทธิแล้ว
รักษากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ มีสิทธิติดตาม และเรียกคืนทรัพย์สินจากบุคคลใดที่ไม่มีสิทธิยึดครองได้ และมีสิทธิป้องกันการแทรกแซงโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

สิทธิ และหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิ

มีสิทธิใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ตามรายละเอียดในหนังสือรับรองที่ออกให้โดยสำนักงานที่ดิน และใช้งานได้ตามกฎหมายทรัพย์สิน
สามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิให้บุคคลอื่นได้ และสามารถใช้เพื่อเป็นหลักประกันในการจำนอง หรือสามารถโอนให้เป็นมรดกได้
มีความรับผิดชอบในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้เสมือนกับเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ยกเว้นสิทธิในการติดตาม และเรียกคืนทรัพย์สินจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิยึดครอง และสิทธิในการป้องกันการแทรกแซงโดยมิชอบด้วยกฎหมาย (ซึ่งเจ้าของยึดครองเอาไว้) เจ้าของทรัพย์อิงสิทธิมีหน้าที่ต้องแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบในกรณีที่มีความผิดปกติซึ่งอาจทำให้เจ้าของทรัพย์สินต้องทำการปกป้องทรัพย์สินดังกล่าว
มีสิทธิในการเปลี่ยนแปลง หรือมีสิ่งต่าง ๆ เพิ่มเติมบนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สิน การดัดแปลง หรือสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมที่อยู่บนทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของโดยเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิจะมีสิทธิเป็นเจ้าของไปตลอดระยะเวลาที่ระบุไว้ในใบรับรอง หลังจากนั้นการดัดแปลง หรือสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมดังกล่าวจะคืนสิทธิกลับไปหาเจ้าของทรัพย์สินนั้น เว้นแต่จะมีการตกลงกันระหว่างคู่สัญญา การต่อเติม หรือดัดแปลงใด ๆ ในห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมสิทธิของทรัพย์สินยังคงตกไปเป็นของเจ้าของห้องชุด
อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้จะต้องถูกส่งคืนให้เจ้าของเมื่อสิ้นระยะเวลาทรัพย์อิงสิทในสภาพเดียวกัน เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่นโดยทั้งสองฝ่าย

Flow chart showing how Sap Ing Sith works

Sap Ing Sith is Thailand's Land code 2.0 | Credit: Pugnatorius

ข้อตกลงของทรัพย์อิงสิทธิเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่ดินในราชอาณาจักรไทย ทรัพย์อิงสิทธิไม่เพียงแต่มีข้อดีหลายอย่างเท่านั้น เช่น สามารถจำนองทรัพย์สินได้ แต่ยังอนุญาตให้ผู้ถือหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนสิทธิ์ได้โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สิน แม้ว่าทรัพย์อิงสิทธิจะมีอายุเพียงแค่ 30 ปี เช่นเดียวกับสิทธิในการเช่าแบบเดิม แต่ก็แสดงให้เห็นว่ากฎหมายไทยกำลังเคลื่อนไปในทิศทางที่ดีขึ้นซึ่งจะเอื้ออำนวยความสะดวกในลักษณะต้อนรับ และเป็นประโยชน์ให้แก่นักลงทุนต่างชาติ ทรัพย์อิงสิทธิยังคงเป็นทางเลือกใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ Home in Phuket จะติดตามการบังคับใช้พระราชบัญญัติในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าพร้อมกับแจ้งให้คุณทราบ

	สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้	ทรัพย์อิงสิทธิ
ผู้สร้างสิทธิ	ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน	เจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เจ้าของอาคารก่อสร้าง หรือเจ้าของห้องชุด
การจัดตั้งสิทธิ	จัดทำขึ้นเป็นหนังสือพร้อมกับลงนามโดยคู่สัญญาหากสัญญาเช่าเกิน 3 ปี และทำการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน	จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน และออกเป็นหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ
กรรมสิทธิ์ในการก่อสร้าง และดัดแปลงที่ดิน	ผู้เช่าไม่สามารถทำการดัดแปลง หรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินใด ๆ โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า	เจ้าของทรัพย์อิงสิทธิจะมีสิทธิในการดัดแปลง หรือมีสิ่งต่าง ๆ เพิ่มเติมบนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สิน
ความรับผิดชอบต่อความชำรุดบกพร่อง	ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่อง	เจ้าของทรัพย์อิงสิทธิจะต้องรับผิดในทรัพย์สินที่ชำรุดเสมือนกับเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
การโอนสิทธิ	ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในส่วนใดส่วนหนึ่งไปยังบุคคลที่สามได้หากไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า	สามารถโอนได้โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สิน
การจำนอง	สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกจำนองเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการพาณิชย์ และอุตสาหกรรม	สามารถจำนองได้
มรดก	สิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต	ไม่สามารถโอนเป็นมรดกได้