В начале 2026 года велись активные дискуссии о новой инвестиционной визе стоимостью 3 million baht в Thailand, которую называют более доступной альтернативой инвестиционной визе за 10 million baht и дорогостоящей Thai Elite Visa.
Эта виза предлагает прямой путь к резидентству без возрастных ограничений, требований к выпискам из банковского счета или правил пенсионной визы, ограниченных возрастом. За инвестицию в размере 3 million baht иностранные граждане получают возобновляемую годовую визу, обеспечивающую долгосрочную безопасность в таком популярном месте, как Phuket. Однако это требует тщательного юридического планирования и учета рыночных колебаний.
Ниже приведен обзор основной информации, требований, текущего статуса на основе обсуждений, обновлений законодательства и того, что это означает для рынка недвижимости Phuket.
Основные характеристики инвестиционной визы за 3 Million Baht
По состоянию на март 2026 года визовый путь считается официально введенным, но его практическое полномасштабное функционирование все еще ожидает завершения разработки нормативных актов от иммиграционных властей Thai. Эта программа основана на новых правовых рамках (Immigration Orders 237/2568 и 238/2568), предназначенных для стимулирования иностранных инвестиций в сектор недвижимости путем разрешения квалифицированного владения недвижимостью или долгосрочной аренды в качестве основания для ежегодного 12-месячного продления пребывания.
Более низкий порог инвестиций: Требуются минимальные инвестиции в размере 3 million baht в freehold кондоминиум или зарегистрированный долгосрочный leasehold, что значительно ниже стандартной инвестиционной визы в 10 million baht.
Подать заявку может любой возраст: В отличие от пенсионной визы (50+), этот путь открыт для инвесторов любого возраста, включая цифровых кочевников и молодых предпринимателей.
Выписка из банка не требуется: Сама недвижимость служит финансовым доказательством, что устраняет необходимость замораживать 800,000 THB на банковском счете Thai на несколько месяцев.
Ежегодное продление: Виза обычно представляет собой 12-месячное продление, которое возобновляется ежегодно до тех пор, пока сохраняются инвестиции.
Подходит для семей: Имеющие на это право иждивенцы (супруг/супруга, дети до 20 лет) часто могут присоединиться в рамках той же инвестиции.
Квалифицируемые типы инвестиций: Инвестиция в размере 3 million baht может быть осуществлена одним из трех способов:
Покупка кондоминиума во freehold: Покупка готового объекта в кондоминиуме минимальной стоимостью 3 million baht. Передача права собственности должна была произойти 1 октября 2020 года или позже.
Зарегистрированный долгосрочный leasehold: Владение зарегистрированной арендой на виллу или кондоминиум (leasehold) с общей стоимостью контракта не менее 3,060,000 baht на срок более 3 лет. Это идеально подходит для вилл или домов, где вы должны быть зарегистрированы как основной арендатор.
Аренда элитного жилья: Аренда апартаментов или виллы премиум-класса с ежемесячной ставкой не менее 85,000 baht, с контрактом минимум на 1 год и авансовыми платежами.
Критические требования и нюансы
Инвестиционная виза за 3 million baht — это путь, требующий большого количества документов и строгого соблюдения иммиграционного законодательства, законов о недвижимости и валютном регулировании Thai. Хотя она предлагает ценную альтернативу для долгосрочного проживания иностранцам любого возраста, по сути, это «долгосрочная виза на основании недвижимости», которая требует тщательного структурирования, включая получение обязательной сертификации от Ministry of Tourism and Sports.
Обязательная сертификация Министерства: Определяющей особенностью этой программы является то, что заявители должны получить сертификационное письмо от Ministry of Tourism and Sports (администрируемое через Thailand Longstay Service Co., Ltd. или TLS). Без этого иммиграционная служба по умолчанию применяет требование в 10 million baht.
Право продавца на продажу: Недвижимость должна быть приобретена у физического лица Thai или у компании с мажоритарным участием Thai (менее 49% иностранного владения). Это должен быть завершенный объект (не off-plan), переданный 1 октября 2020 года или позже. Покупка недвижимости у иностранного владельца (не гражданина Thai) делает объект непригодным для получения визы, даже если его стоимость превышает 3 million baht.
Форма FET: Простая покупка недвижимости не дает визу мгновенно. Требуется официальный процесс подачи заявки со строгой документацией, включая форму Foreign Exchange Transaction (FET). Средства должны быть переведены в Thailand из-за границы в иностранной валюте с выдачей формы FET банком Thai для подтверждения источника средств.
Отсутствие разрешения на работу: Эта виза не дает права на работу в Thailand. Требуется отдельное разрешение на работу.
Не является ПМЖ: Это возобновляемая виза для длительного пребывания, а не прямой путь к постоянному резидентству или гражданству. Это годовое возобновляемое продление, зависящее от сохранения инвестиций. Если вы продаете недвижимость, вы теряете визу.
Региональные различия: В то время как Phuket, Pattaya и Bangkok привыкли к этим процедурам, небольшим провинциальным иммиграционным офисам может не хватать знакомства с новыми правилами более низкого порога.
Что это значит для рынка недвижимости Phuket
Инвестиционная виза за 3 million baht в целом рассматривается как долгосрочный позитивный фактор для рынка недвижимости Phuket, предлагая ощутимую альтернативу Elite Visa путем поощрения инвестиций в растущие в цене активы. План рассчитан на серьезных долгосрочных резидентов, а не на краткосрочных посетителей, что делает его потенциально ценным инструментом для создания постоянного дома в Phuket для молодых инвесторов, стремящихся к изменению образа жизни.
Несмотря на то, что эта виза призвана стимулировать инвестиции, некоторые критики рассматривают ее как палку о двух концах для долгосрочной экономики Phuket. Программа сталкивается с критикой из-за слишком низкого порога для обеспечения качественного туризма, что потенциально может привести к росту стоимости жизни и цен на недвижимость для местных жителей.
Плюсы для экономики Phuket:
Стимулирование продаж недвижимости: План облегчает иностранным гражданам получение долгосрочного резидентства, ускоряя продажу кондоминиумов и аренду элитной недвижимости, особенно в ключевых туристических зонах.
Стимулирование сектора недвижимости: Политика направлена на поддержку сектора недвижимости и увеличение иностранных инвестиций, обеспечивая циркуляцию капитала на местном уровне.
Привлечение долгосрочных резидентов: Это привлекательный вариант для иностранцев моложе 50 лет, семей и пенсионеров, планирующих жить долгосрочно, что обеспечивает постоянные высокие расходы в местной экономике.
Более высокий уровень жизни: Инвесторы, скорее всего, будут тратить средства на услуги, питание и обслуживание недвижимости, поддерживая местный бизнес и занятость.
Ориентация на иностранных инвесторов и арендаторов: Это устраняет необходимость в сложной ежегодной финансовой отчетности, позволяя самой инвестиции в недвижимость (или долгосрочной аренде) служить ключевым фактором, упрощая проживание для экспатов, цифровых кочевников и пенсионеров.
Рост инвестиций типа «Купи, чтобы жить»: Политика поощряет покупку жилья для собственного проживания, а не только для высокобюджетных инвестиций, расширяя целевую аудиторию для инвесторов и застройщиков.
Минусы и долгосрочные риски:
Инфляционное давление: Критики утверждают, что порог в 3 million baht слишком низок для получаемых преимуществ, что потенциально может привести к росту цен на недвижимость и стоимости жизни для местных жителей. Некоторые заинтересованные стороны считают, что сумма инвестиций должна быть выше, чтобы привлекать действительно состоятельных лиц, а не массовых иностранных покупателей.
Потенциал для «лазеек»: Существуют опасения, что эта виза может использоваться инвесторами для скупки недвижимости с целью незаконной сдачи в аренду, что вызовет избыток предложений краткосрочной аренды вместо подлинных инвестиций в сообщество.
Некачественные посетители: Местные туристические операторы выразили обеспокоенность тем, что низкие пороги инвестиций могут привлечь «некачественных» посетителей, хотя они также признают экономический эффект.
Увеличение нагрузки на инфраструктуру: Ожидается, что увеличение числа иностранных резидентов в популярных районах, таких как Phuket, создаст нагрузку на коммунальные службы, инфраструктуру и сервис.
Перекос экономических выгод: Туристические операторы в Phuket утверждают, что политика приносит несоразмерно больше выгоды застройщикам, чем местной экономике в целом и гостиничному бизнесу.
Опасения по поводу долгосрочной устойчивости: Существуют опасения, что такая политика искажает местные рынки, а не способствует устойчивому высококачественному развитию, что вызывает призывы к ужесточению критериев и повышению инвестиционных порогов.
Предположения и влияние на рынок недвижимости Phuket:
Повышенный спрос на сегмент кондоминиумов среднего уровня: Благодаря низкому барьеру входа (3M THB) и отсутствию возрастных ограничений, это сильно привлекает молодых инвесторов, цифровых кочевников и семьи, которые ранее могли игнорировать Phuket, что поддерживает спрос на кондоминиумы среднего ценового диапазона от 3M до 5M THB и варианты аренды.
Снижение инвестиций с «безвозвратными затратами»: Инвесторы предпочитают покупать осязаемые, растущие в цене активы (кондоминиумы/leasehold), а не платить невозвратные сборы за визы, что повышает уверенность в долгосрочном владении.
Альтернатива пенсионной визе: Она обеспечивает стабильный путь для иностранных граждан моложе 50 лет или тех, кто хочет избежать ежегодного «замораживания» средств на банковских счетах, побуждая их постоянно обосновываться в Phuket.
Приток семей: Разрешая подачу заявок супругам и детям, программа способствует созданию долгосрочного сообщества, а не краткосрочному пребыванию на отдыхе.
Сдвиг в сторону «лайфстайл» инвестиций: Ожидается, что рынок будет и далее уходить от краткосрочных спекуляций в сторону долгосрочных инвестиций в образ жизни, с всплеском покупок функциональных, хорошо управляемых, готовых (не off-plan) объектов.
Текущий операционный статус (март 2026 г.)
Хотя крупные застройщики, такие как Sansiri, объявили о партнерстве с Thailand Longstay (TLS) для содействия этому процессу, нормативные акты по реализации все еще дорабатывались в начале 2026 года. Поэтому заинтересованным сторонам рекомендуется обратиться за профессиональной юридической консультацией, так как процесс сертификации и внедрения может различаться в зависимости от местных иммиграционных офисов.
Ожидание финализации: Пока застройщики и агенты продвигают программу, процесс выдачи обязательного сертификационного письма от Ministry of Tourism and Sports (администрируемый через Thailand Longstay Service Co., Ltd. или TLS) все еще находится в стадии полной отладки.
Двухэтапный процесс: Процесс требует первоначальной корректировки визы, покупки недвижимости, сертификации TLS и последующего 12-месячного продления.
Обязательная сертификация: Заявители должны получить сертификацию от Министерства туризма. Без нее требуемый по умолчанию объем инвестиций по-прежнему составляет 10 million baht.
Подводя итог, инвестиционная виза за 3 million baht служит «Золотой дверью» для притока иностранного капитала в Phuket, позволяя иностранцам обеспечить долгосрочное проживание путем покупки кондоминиумов или высокозатратной долгосрочной аренды на сумму от 3 million Baht. Эта инициатива укрепляет инвестиции в недвижимость, устраняя возрастные ограничения, снижая финансовые барьеры по сравнению с другими программами и предлагая возобновляемое продление на один год. Однако ее долгосрочный успех зависит от баланса между интересами иностранцев и влиянием на местное сообщество.
