ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปีของไทย: จะมีความหมายอย่างไรสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

อสังหาริมทรัพย์

สิ่งที่นักลงทุนต่างชาติควรรู้

26 June 2025

ประเทศไทยกำลังเตรียมพร้อมที่จะดำเนินการปฏิรูปเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ซึ่งอาจปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแหล่งลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยอดนิยมอย่างภูเก็ต ข้อเสนอสำคัญสองประการที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากทั้งผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในประเทศและต่างประเทศ ได้แก่ การให้เช่าที่ดินระยะยาว 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติ และวีซ่านักท่องเที่ยวระยะยาว 10 ปีฉบับใหม่

โครงการริเริ่มเหล่านี้ประกาศโดยรองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง นายพิชัย ชุณหะวัชระ ในงาน Thailand Capital Market Forum 2025 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว กลุ่มบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง และนักธุรกิจระดับโลก การปฏิรูปที่เสนอมีเป้าหมายเพื่อรับมือกับแรงกดดันด้านประชากรศาสตร์และขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน โดยทำให้ประเทศไทยสามารถแข่งขันได้มากขึ้นกับศูนย์กลางการลงทุนอย่างสิงคโปร์และมาเลเซีย

ข้อเสนอการเช่าระยะยาว 99 ปี: การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศ

รูปภาพโดย jcomp บน Freepik

ปัจจุบัน ประเทศไทยจำกัดการเช่าที่ดินสำหรับชาวต่างชาติไว้ที่ 30 ปี โดยมีทางเลือกในการต่อสัญญา ข้อเสนอการเช่าระยะยาว 99 ปีจะช่วยปรับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้สอดคล้องกับความคาดหวังของนักลงทุนทั่วโลก ซึ่งจะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นและปลดล็อกเงินทุนไหลเข้าที่มากขึ้น

นัยยะสำคัญสำหรับภูเก็ต

ภูเก็ต ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดของประเทศไทยสำหรับทั้งผู้ซื้อเพื่อไลฟ์สไตล์และนักลงทุน จะได้รับประโยชน์อย่างมาก:

ความมั่นคงระยะยาว: การเช่าระยะยาว 99 ปีนำมาซึ่งความมั่นคงในการครอบครองสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ทำให้ทรัพย์สินมีความเป็นไปได้มากขึ้นสำหรับการสืบทอด การขายต่อ หรือกลยุทธ์การเช่าระยะยาว
ความสามารถในการขอสินเชื่อ: สัญญาเช่าที่มีระยะเวลานานขนาดนี้สามารถใช้เป็นหลักประกันสำหรับการจำนองหรือสินเชื่อธุรกิจ ซึ่งจะเพิ่มสภาพคล่องและทางเลือกทางการเงิน
แรงจูงใจสำหรับนักพัฒนา: สัญญาเช่าระยะยาวที่มั่นคงช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินสำหรับนักพัฒนา ทำให้สามารถวางแผนได้ดีขึ้นและอาจนำไปสู่โครงการที่ทะเยอทะยานมากขึ้น รวมถึงที่พักอาศัยที่มีแบรนด์และโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน

ปฏิกิริยาของตลาดและข้อกังวลในท้องถิ่น

แม้ว่านักลงทุนส่วนใหญ่จะยินดีกับข่าวนี้ แต่ก็ยังคงมีข้อกังวลอยู่:

ผลกระทบต่อชุมชน: ชุมชนท้องถิ่นกังวลเกี่ยวกับการพัฒนาที่มากเกินไป ความตึงเครียดด้านทรัพยากร และความเสื่อมโทรมของสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ชายฝั่งที่เปราะบาง
การเช่าที่ผิดกฎหมาย: สัญญาเช่าที่ยาวขึ้นอาจกระตุ้นกิจกรรมการเช่าระยะสั้นในวิลล่าและคอนโดที่ไม่มีการควบคุมโดยไม่ตั้งใจ ซึ่งส่งผลกระทบต่อโรงแรมและผู้ประกอบการที่ถูกกฎหมาย
ความไม่แน่นอนของนโยบาย: การปฏิรูปการเช่าต้องมีการแก้ไขกฎหมายที่ดินที่มีอยู่และยังไม่ได้ข้อสรุป นักลงทุนควรติดตามการอัปเดตด้านกฎระเบียบอย่างใกล้ชิด

วีซ่าระยะยาว 10 ปี: ดึงดูดผู้มีความสามารถและการลงทุน

นอกเหนือจากข้อเสนอการเช่าแล้ว รัฐบาลไทยยังพิจารณาที่จะนำเสนอวีซ่าระยะยาว 10 ปีสำหรับผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะสูง นักลงทุน ผู้ประกอบการเทคโนโลยี และบุคคลที่มีรายได้มั่นคงที่ต้องการพำนักในประเทศไทย

โครงการริเริ่มนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรับมือกับจำนวนประชากรวัยทำงานที่ลดลงและกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยการดึงดูดผู้มีความสามารถและเงินทุนระดับโลก ตามที่รัฐมนตรีพิชัยกล่าว เป้าหมายคือการสนับสนุนการขยายตัวของตลาดแรงงานและลดผลกระทบของสังคมสูงวัยโดยการเชิญบุคคลที่มีคุณค่าสูงมาอาศัย ทำงาน และลงทุนในประเทศไทย

ผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น: วีซ่าระยะยาวมีแนวโน้มที่จะกระตุ้นความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบการ และบุคคลที่มีฐานะดี
ตลาดเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น: จำนวนผู้อยู่อาศัยระยะยาวที่มากขึ้นจะสนับสนุนผลตอบแทนค่าเช่าที่มั่นคง ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าของที่ดินในท้องถิ่นและนักลงทุนต่างชาติ
การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทุน: การเติบโตของอุปสงค์อาจนำไปสู่มูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติ ชายหาด และศูนย์กลางไลฟ์สไตล์

ความเสี่ยงและตัวแปรของตลาด

การพึ่งพาการท่องเที่ยว: อสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตยังคงได้รับอิทธิพลอย่างมากจากแนวโน้มการท่องเที่ยว การชะลอตัวใดๆ อาจทำให้ความต้องการลดลง
ข้อจำกัดด้านนโยบาย: ข้อจำกัดที่ดำเนินอยู่เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินของชาวต่างชาติและการเปลี่ยนแปลงภาษีอาจจำกัดผลกระทบระยะยาวของนโยบายวีซ่า
ภูมิทัศน์การแข่งขัน: ด้วยนักพัฒนาจำนวนมากที่เข้าสู่ตลาด อุปทานอาจตามทันอย่างรวดเร็ว ซึ่งนำไปสู่การปรับราคาให้เป็นปกติ

มุมมองเชิงกลยุทธ์สำหรับนักลงทุน

การเช่าระยะยาว 99 ปีและวีซ่าระยะยาวร่วมกันแสดงถึงการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์ที่อาจเกิดขึ้นสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับภูเก็ต นโยบายเหล่านี้สามารถเสริมสร้างตำแหน่งของภูเก็ตให้เป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนระดับพรีเมียมในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอทั้งสองยังอยู่ในขั้นตอนเบื้องต้นและยังไม่ได้มีการบังคับใช้ นักลงทุนต่างชาติควรใช้วิธีการที่ระมัดระวัง ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ และมุ่งเน้นไปที่โครงการพัฒนาที่มีทำเลดี มีคุณภาพสูง และมีประวัติที่แข็งแกร่ง