Чуть менее года назад Законодательное Собрание Таиланда представило Закон о Sap-Ing-Sith, чтобы побудить иностранцев инвестировать в недвижимость Королевства. До тех пор Земельный кодекс Таиланда не разрешал иностранцам владеть землей в Таиланде, за редким исключением. Поэтому им приходилось оформлять лизхолд или регистрировать недвижимость на тайскую компанию, что сопряжено с потенциальными рисками и юридическими проблемами, если соглашения о праве собственности не были корректно составлены или не управлялись должным образом.

Saving money to invest in house or property in the future. Business Finance Concept. | Credit: Shutterstock by PIC SNIPE

Закон Sap-Ing-Sith устраняет определенные ограничения, накладываемые  на стандартную аренду имущества в соответствии с Гражданским и Торговым кодексом. Sap-Ing-Sith переводится как “право собственности”, или право использовать недвижимое имущество в соответствии с законом. Закон предлагает иностранным инвесторам прочную структуру, избавляющую от необходимости создавать тайскую компанию  с большинством тайских акционеров. После того, как каждая сторона сделки (владелец или арендатор земельного участка и собственник недвижимости) достигнут соглашения, заявитель должен зарегистрировать Sap-Ing-Sith в Земельном департаменте и оплатить пошлину в размере 20,000 ТНВ. Если земельный участок находится в ипотеке, также необходимо получить согласие кредитора. После завершения регистрации владелец Sap-Ing-Sith получит сертификат Земельного департамента. В департаменте будет храниться копия этого сертификата.

Sap-Ing-Sith отменяет любые права стандартного лизхолда и юридически имеет несколько ключевых отличий. 

Права и обязанности собственника имущества, регулируемого Sap-Ing-Sith:

• Невозможность создания других прав, связанных с недвижимостью, без согласия владельца Sap-Ing-Sith

• Право передавать право собственности на недвижимость или использовать ее в качестве обеспечения ипотеки или бизнеса. Если недвижимость уже используется в качестве залога, для регистрации Sap-Ing-Sith необходимо письменное согласие кредитора

• Невозможность прекращения Sap-Ing-Sith до истечения срока его действия, если это затрагивает интересы третьей стороны, которая добросовестно приобрела и зарегистрировала свои права

• Право собственности на недвижимость, право следить за имуществом и взыскивать его с любых лиц, не имеющих права его конфискации, а также право предотвращения незаконного вмешательства

Права и обязанности держателя Sap-Ing-Sith:

• Право использования недвижимости в соответствии с законом и сертификатом, выданным Земельным департаментом

• Право передачи Sap-Ing-Sith другому человеку, право использования в качестве залога для ипотеки и право передачи по наследству

• Ответственность за имущество, как с его собственника, за исключением права взыскания его с лиц, не имеющих права конфискации его, а также права незаконного вмешательства (эти права сохраняются за собственниками имущества). Держатель Sap-Ing-Sith обязан проинформировать владельца в случае любого нарушения, которое может потребовать от владельца желание защитить имущество

• Право вносить изменения в недвижимость без согласия собственника. Любые изменения и дополнительные постройки на участке принадлежат владельцу Sap-Ing-Sith на все время действия сертификата. После завершения действия они переходят к владельцу имущества, если иное не оговорено сторонами. В кондоминиуме любые изменения и дополнения по прежнему принадлежат владельцу.

• Недвижимое имущество должно быть возвращено владельцу по истечении срока действия Sap-Ing-Sith в том же состоянии, если сторонами не оговорено иное.

Sap Ing Sith is Thailand's Land code 2.0 | Credit: Pugnatorius

Sap-Ing-Sith является интересной альтернативой для иностранцев, желающих приобрести землю в Королевстве Таиланд. Эта форма собственности дает множество преимуществ, таких как возможность получения ипотеки и передача права собственности без получения обязательного согласия владельца. Хотя Sap-Ing-Sith действует в течение только 30 лет, как и лизхолд, наличие такой формы показывает, что законодательство Таиланда изменяется и движется в правильном направлении. Это довольно новая форма собственности, интересная иностранным инвесторам. Home In Phuket будет следить за изменениями и применением этого закона в течение следующих месяцев.