不到一年前，泰国国家立法议会颁布了《Sap-Ing-Sith法案》以鼓励外国人在此对房地产进行投资。在此之前，《泰国土地法》规定：除享有豁免权外，外国人不得在泰国拥有土地。目前为止，外国人只能通过租赁或接受泰国注册公司所有的房屋所有权才可拥有房产，如果所有权协议设置或管理不当，就会出现潜在风险和法律问题。

《Sap-Ing-Sith法案》消除了民商法对不动产标准租赁的部分限制。

攒钱以在未来对房产进行投资。企业金融概念。| 来源：Shutterstock by PIC SNIPE

Sap-Ing-Sith即为“房产依赖权”或该法案规定的不动产权。该法案为海外房地产投资者提供保障，避免必须成立拥有多数泰国股东的泰国公司。各方（土地或租赁所有者和房产所有者）达成协议后，申请人须在土地局注册Sap-Ing-Sith，费用为20000泰铢。若该地块需进行抵押，则需征求抵押权人的同意。注册完成后，Sap-Ing-Sith持有人将收到土地局的证明，土地局将保留该证书的复制件。

Sap-Ing-Sith证书权利高于一切标准租赁权，同时二者在法律上存在几项重要区别。其权利如下：

不动产所有人的权利和义务受Sap-Ing-Sith约束

• 未经Sap-Ing-Sith持有人的书面同意，不动产所有人不可拥有其他房产相关权利

• 保留房产所有权的转让权利，或可将其作为抵押或商业抵押的担保。若不动产已进行抵押或作为商业抵押品，则必须获得抵押权人或商业抵押品权人的书面同意才可注册Sap-Ing-Sith

• 有效期前不可终止Sap-Ing-Sith，否则将影响第三注册方的权利、价值和信誉。

• 保留不动产所有权，即可向无权拥有该房产的所有人追回房产，并有权阻止非法干预

Sap-Ing-Sith持有人的权利和义务

• 持有人有权根据房产法及土地局颁发的证书所规定的具体信息使用不动产

• 持有人可将Sap-Ing-Sith持有权进行转让，将其作为安全抵押，也可通过继承转让持有权

• 持有人需像房产所有者一样承担不动产的相关责任，但不包括向无权拥有该房产的人追回房产的权利，也不包括对房产进行任何非法干预的阻止权利（该权力为房产所有者保留）。 Sap-Ing-Sith持有人有义务在发生任何非法干预时通知房产所有者以保护房产

• 未经房产所有者同意，Sap-Ing-Sith持有人有权对不动产进行变更或增建。证书有效期内，持有人对房产进行任何变更或增建均为其所有。此后，经双方同意，对房产进行任何变更或增建可为房产所有者所有。

• 除非双方另有协议，否则不动产需在Sap-Ing-Sith到期后以相同条件归还房产所有人

Sap Ing Sith为《泰国土地法》 的2.0版本 | 来源: Pugnatorius

对于有意在泰国购买土地的外籍人士来说，Sap-Ing-Sith协议是一个不错的选择。该协议具有众多优点，例如能对房产进行抵押，同时赋予Sap-Ing-Sith证书持有人转让权利，无需房产所有人同意的情况下也可进行转让。尽管Sap-Ing-Sith的有效期与传统租赁权相同，均为30年，但这表明泰国法律正积极发展，并将以积极的方式欢迎外籍投资者前来投资。泰国房产仍是市场上的一个全新选择。Home in Phuket将在未来几个月见证房产业的成功。